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新聞資訊
多城一季度二手房交易活躍,核心城市突破“枯榮線(xiàn)”
2024-04-05 13:16:42
  3月是樓市傳統的“小陽(yáng)春”,伴隨著(zhù)2024年不斷釋放的政策利好,很多城市二手房的看房、成交熱度明顯上升。其中,北京、上海、深圳二手房市場(chǎng)復蘇明顯,3月份的成交量雙雙突破當地“榮枯線(xiàn)”,而深圳二手房銷(xiāo)售已超去年同期。   中指院統計,截至3月31日,重點(diǎn)城市二手房成交套數已連續6周環(huán)比增長(cháng),上周(3.25-3.31)成交量更是達到了2023年下半年以來(lái)周度高水平。另?yè)悮ぱ芯吭罕O測,今年以來(lái),貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續向上修復,部分城市和產(chǎn)品價(jià)格跌幅止跌甚至略有小幅上漲。   相較而言,新房市場(chǎng)則仍顯清冷,據開(kāi)源證券監測,2024年初至今,全國64城商品住宅成交面積累計同比下降44%;而全國17城二手房成交面積累計成交面積同比降幅已收窄至約20%。   多位受訪(fǎng)人士認為,受惠于各地優(yōu)化限購政策釋放需求、降息形成利好等多方面因素影響,各地二手房市場(chǎng)出現成交上漲,但這多是由以?xún)r(jià)換量推動(dòng),并不意味著(zhù)當下入市信心已完全恢復。   新房、二手房?jì)芍靥?   步入3月份,不少城市的二手房市場(chǎng)活躍度提升明顯。   一線(xiàn)城市中,深圳的二手房市場(chǎng)在3月份則不斷刷新歷史紀錄。據深房中協(xié)統計,3月全市二手房網(wǎng)簽達5196套,環(huán)比增長(cháng)116.6%,同比增長(cháng)5.1%,突破了5000套行業(yè)榮枯線(xiàn)。這也是時(shí)隔3年,深圳月度網(wǎng)簽量再次突破5000套。   北京、上海的復蘇態(tài)勢也有所顯現。據北京市住建委官網(wǎng)數據統計,3月二手房網(wǎng)簽量14280套,環(huán)比上漲125.5%,也突破了1.2萬(wàn)套的“榮枯線(xiàn)”,并創(chuàng )下了近一年來(lái)的高點(diǎn);上海的3月二手房成交量超2萬(wàn)套,越過(guò)1.5萬(wàn)套的“榮枯線(xiàn)”,市場(chǎng)回暖跡象明顯。   據克而瑞監測,在武漢,2024年第8周-第10周二手房成交節節攀升,其中第10周周成交套數高達1322套,與2023年第10周成交量基本持平;在天津,今年第8周-第11周二手房成交走高,其中第11周周成交套數達到1092套,基本已達去年二季度以來(lái)周度高點(diǎn)。   整體來(lái)看,重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)大多呈現出了“小陽(yáng)春”的跡象。   據諸葛數據研究中心監測數據,2024年第13周,重點(diǎn)10城二手房成交量約為1.98萬(wàn)套,環(huán)比上漲6.94%,總體成交量延續平穩上行態(tài)勢,實(shí)現“六連漲”,且成交量還創(chuàng )下了自去年5月份以來(lái)周度新高。整個(gè)3月份,重點(diǎn)10城二手房成交超7.23萬(wàn)套,較2月份大幅上漲123.35%。   二手房市場(chǎng)相對良好的表現由多重因素促成。中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜分析稱(chēng),一是春節后部分城市二手房掛牌量提升,部分業(yè)主降價(jià)帶動(dòng),二手房活躍度相對較高,同時(shí),隨著(zhù)二手房掛牌量增加,部分優(yōu)質(zhì)戶(hù)型、更高性?xún)r(jià)比的二手房項目入市,也在一定程度帶動(dòng)需求入市。   此外,二手房作為現房,購房者所見(jiàn)即所得,也縮短了購房者的入住時(shí)間,購房者偏好度相對更高;春節過(guò)后為小學(xué)入學(xué)辦理時(shí)間,為滿(mǎn)足孩子上學(xué)需求,部分購房者集中入市,也推動(dòng)了二手房市場(chǎng)活躍度提升。   將時(shí)間線(xiàn)拉長(cháng)可以發(fā)現,今年以來(lái)的二手房市場(chǎng)整體上表現出較好的修復態(tài)勢。貝殼研究院二手房市場(chǎng)監測數據顯示,2024年春節過(guò)后,貝殼重點(diǎn)50城市二手房成交量持續向上修復;盡管由于去年特殊的高基數,今年1-2月份二手房交易量比去年同期減少,但比2022年同期明顯增加28.5%。   在3月前兩周,深圳、南京、合肥、長(cháng)沙、蘭州等多個(gè)城市的貝殼二手房成交量超越去年同期?!敖衲昕捶靠蛻?hù)數量與去年相當,但新增房源有所減少,有利于后續市場(chǎng)供求關(guān)系改善?!必悮ぱ芯吭罕硎?。   二手房與新房市場(chǎng)是高度相關(guān)的。盡管目前我國的住房供需總體基本平衡,但當下的住房需求絕大多數是“賣(mài)小買(mǎi)大”、“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善需求,而在房屋總價(jià)處于高位的現階段,改善置業(yè)的資金門(mén)檻頗高,賣(mài)掉舊房成為置換的關(guān)鍵環(huán)節。   在一二線(xiàn)城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條,二手房市場(chǎng)的賣(mài)家往往會(huì )成為新房市場(chǎng)的購房者,并且也會(huì )通過(guò)出售二手房獲得購房資金。于是,二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)之后,也就有助于置換鏈條重啟、增加市場(chǎng)活力,新房銷(xiāo)售也將得到有效恢復。   新房存滯后效應   目前,二手房市場(chǎng)的熱度并未能帶動(dòng)新房成交,多位受訪(fǎng)業(yè)內人士認為,現下二手房市場(chǎng)盡管有所修復,但成交量還不夠多,并不意味著(zhù)當下入市信心已完全恢復,不足以拉動(dòng)新房市場(chǎng)。   58安居客研究院院長(cháng)張波向記者表示,目前一線(xiàn)城市老舊二手房的成交還未出現明顯抬頭跡象,這與一線(xiàn)城市限購依然偏嚴有關(guān)?!袄缟虾7潘闪送猸h(huán)外單身的限購,但大量外環(huán)內老破小的目標客戶(hù)正是單身人士,由于外環(huán)內老舊二手房成交未能快速提升,大量的置換需求就被卡在賣(mài)房這個(gè)環(huán)節?!?   事實(shí)上,許多城市當前二手房市場(chǎng)的熱鬧、部分城市的成交改善,多是以?xún)r(jià)換量所致,市場(chǎng)并未真正進(jìn)入景氣的態(tài)勢。   在南京,3月份二手房整體成交均價(jià)約為26245元/平方米,環(huán)比則下滑4.9%,房?jì)r(jià)回落至2.7萬(wàn)大關(guān)以?xún)?,且逐月走低。在天津,業(yè)主掛牌預期已大幅降低,房?jì)r(jià)持續下降,據克而瑞監測,天津新房和二手房?jì)r(jià)差在2023年下半年以來(lái)明顯走闊,截至2024年2月末,天津新房成交均價(jià)為17926元/平方米,二手房則為10136元/平方米,價(jià)差近8000元/平方米。   即便是一線(xiàn)城市北京,二手房?jì)r(jià)也在持續走低。據國家統計局數據,2023年9月至2024年2月,北京二手房?jì)r(jià)格已經(jīng)連續五個(gè)月環(huán)比、同比都在下跌??硕鹫J為,若二手房?jì)r(jià)格繼續下調,未來(lái)可能會(huì )傳導至新房端。   房地產(chǎn)市場(chǎng)當下的形勢也延緩了部分購房者入市的進(jìn)度。陳文靜認為,部分置換需求在二手房賣(mài)出后持幣觀(guān)望情緒仍較重,一定程度延緩了置換新房的速度,同時(shí)部分購房者仍觀(guān)望后續政策出臺落地,等待更適合的時(shí)間入場(chǎng)。整體看,從二手房售出到購買(mǎi)新房之間需要一定時(shí)間。   值得一提的是,二手房持續以?xún)r(jià)換量的另一個(gè)結果,是讓新房逐漸喪失價(jià)格優(yōu)勢,形成競爭關(guān)系。   張波表示,目前很多一二線(xiàn)城市的二手房其實(shí)是在搶一手房客源,而非熱度傳導。2022年之前不少板塊存在一二手房倒掛,“打新”人群看中的是新盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢,而2023年二季度開(kāi)始,二手房?jì)r(jià)下調幅度加快,不少板塊的一二手倒掛已經(jīng)消失,這就導致新盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢不在,由于二手房中存在不少急售的“筍盤(pán)”,次新二手房?jì)r(jià)格甚至低于新盤(pán)價(jià)格,加之二手房“所見(jiàn)即所得”的優(yōu)勢,導致更多人群愿意選擇優(yōu)質(zhì)次新二手房。   上述房企市場(chǎng)負責人也認為,之前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高峰期超供的新房,如今會(huì )轉化成二手房,蠶食新房市場(chǎng)的空間,因此“市場(chǎng)成交總量會(huì )較早恢復,但是新房市場(chǎng)需要更長(cháng)時(shí)間”。   不過(guò),業(yè)內認為,隨著(zhù)房地產(chǎn)供需兩端政策持續優(yōu)化調整,購房者置業(yè)意愿或將迎來(lái)溫和修復,疊加“白名單”項目融資支持持續落地,項目建設推進(jìn)也有利于提振市場(chǎng)信心,進(jìn)而帶動(dòng)新房銷(xiāo)售邊際好轉。   轉自:財經(jīng)
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